Fiscaliteit in het regime LMNP: afschrijvingen en terugvordering van BTW

Het staat vast: de fiscaliteit in het regime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) voor de Franse belastingplichtigen is heel wat voordeliger dan die voor het regime voor verhuur van niet gemeubeld vastgoed Door voor het zogenaamde ‘reëel’ regime te kiezen, is de kans groot dat U zelfs geen enkele belasting zal betalen op uw huurgelden.

Bovendien kan U zelfs onder bepaalde voorwaarden enkele duizenden euro’s terugwinnen op uw investering door de BTW te recupereren!

Hoe kan U via het LMNP-regime genieten van aftrekbare afschrijvingen en terugvorderbare BTW?

We leggen het uit in dit artikel.

Goed om weten: De fiscale voordelen vermeld in dit artikel zijn voorbehouden aan belastingplichtigen met een fiscale woonplaats in Frankrijk.

Fiscaliteit en LMNP in het reëel regime

Als particulier investeerder in vastgoed dat gemeubeld verhuurd wordt, zal U fiscaal het statuut van Loueur en Meublé Non Professionnel(LMNP)hebben.

Inkomsten onder dat statuut (huurgelden) worden gerangschikt in de categorie van de zogenaamde ‘Bénéfices Industriels et Commerciaux’ (BIC).

Het verschil tussen reëel regime en micro-BIC bij LMNP

LMNP geeft U twee mogelijke keuzes voor de belastingen: het reëel regime en het regime micro-BIC.

Het verschil tussen de twee gaat voornamelijk over het bedrag van het fiscale ‘abattement’ (of de korting op jaarlijks geïnde huurgelden die uw belastbare basis zal vastleggen).

Fiscaal regimeAbattement (korting)Begrenzing huurgelden LMNP (*)Begrenzing huurgelden LMP (**)
Micro-BICForfaitair 50% (71% voor gastenkamers of toeristische residenties)Minder dan 23.000 euro per jaarMinder dan 72.600 euro per jaar (176.200 voor gastenkamers of toeristische residenties)
Reëel regimeAftrek van alle kosten verbonden aan het vastgoed (incl. afschrijvingen)Minder dan 23.000 euro per jaarVan 72.600 euro per jaar (176.200 voor gastenkamers of toeristische residenties)

Als U er niet specifiek naar vraagt, zal U met LMNP de facto onder micro-BIC vallen, met een statuut dat bepaalt dat U niet meer dan23.000 euro jaarlijkse huurinkomsten mag hebben.

LMNP en belastingen: aftrekbare kosten in het reëel regime.

Als U zo weinig mogelijk belastingen wil betalen, dan kiest U best voor het reëel regime.

Dankzij dit regime kan U alle werkingskosten van uw vastgoed cumuleren en ze aftrekken van uw boekjaar:

  • Eigendomsbelasting;
  • Mede-eigendomskosten;
  • Interest op leningen;
  • Verzekeringen;
  • Onderhoud en herstellingen…

Bovendien zal u de afschrijvingskosten (de kosten van het waardeverlies van uw vastgoed en het meubilair over de jaren heen) ook kunnen aftrekken, en dat is precies waarom het reëel regime zo interessant is. Dankzij de afschrijvingen zal U uw belastbare basis verminderen, of ze zelfs volledig opheffen (tenminste voor het gedeelte vastgoed dat gemeubeld verhuurd wordt).

recha oktaviani h2aDKwigQeA unsplash

Hoe zit het met afschrijvingen in LMNP?

Wat zijn afschrijvingen in LMNP?

De fiscaliteit bij LMNP geeft U de mogelijkheid alle uitgaven (reële of fictieve) verbonden aan uw investering in gemeubeld vastgoed in rekening te brengen, zodat uw belastbare basis lager uitvalt.

Daar waar reële uitgaven gemakkelijk te onderbouwen zijn, zijn afschrijvingskosten een meer theoretisch gegeven omdat het om een ‘niet tastbare’ uitgave gaat Als U kiest voor het reële regime en dus afschrijvingskosten, dan zal dit ongetwijfeld de beste oplossing zijn voor uw persoonlijke situatie.

Ter verduidelijking kunnen we afschrijvingen definiëren als het financieel verlies verbonden aan de veroudering van (on)roerend goed.

We noteren dat U moet gekozen hebben voor het reëel regime (niet het micro-BIC) om te kunnen genieten van aftrek van afschrijvingskosten.

Wist U dit? Aftrek van afschrijvingen mag geen deficit creëren en zo het globale inkomen verlagen. Afschrijvingen kunnen echter wél de belaste huurgelden totaal uitwissen, terwijl een surplus mag overgeboekt worden naar volgende boekjaren!

Wat kan men afschrijven in LMNP?

De algemene code van belastingen (Code Général des Impôts) voorziet erin dat alles kan afgeschreven worden vanaf het moment dat de levensduur langer is dan een jaar (elektrische huishoudtoestellen, meubelen, linnen, werken, muren…)

De enige uitzondering betreft het terrein waarop uw vastgoed is gebouwd Er bestaat namelijk volgens de fiscus geen waardevermindering op een terrein doorheen de tijd. Daarom zal U nooit 100% van de aankoopprijs van uw vastgoed kunnen afschrijven. Over het algemeen wordt een korting van ongeveer 20% toegepast voor de waarde van het terrein.

Hoelang duren afschrijvingen in LMNP?

De fiscus bepaalt de regels over de duur van afschrijvingen voor elk (on)roerend goed. De duur komt ongeveer overeen met het gebruik ervan met de jaren:

  • Tussen 25 en 40 jaar voor vastgoed (exclusief het terrein);
  • Tussen 5 en 15 jaar voor het meubilair (zetel, tafel, bed, enz.);
  • Tussen 10 en 20 jaar voor onderhoudswerken (schilderwerken, het leggen van parket, herstel van het dak, enz.)

Voorbeeld van afschrijvingen in LMNP

U koopt een zetel aan 3000 euro. U heeft dan de mogelijkheid om jaarlijks ongeveer 250 euro afschrijvingen voor uw zetel af te trekken van uw belastbare huurgelden gedurende 12 jaar. Het is essentieel dat U bij de investering in vastgoed bij LMNP de aankoopfacturen van uw meubilair goed bijhoudt voor het geval ze opgevraagd zouden worden bij een fiscale controle.

Dit is een eenvoudig voorbeeld om het principe van de afschrijving te begrijpen. Voor meer details raden we U aan beroep te doen op een professionele boekhouder die de afschrijvingsgraad en de duur zal bepalen aan de hand van de fiscale code.

Goed om weten: Het moment waarop afschrijvingen van start gaan is niet het moment waarop U het vastgoed aankoopt, maar het moment waarop U kiest voor het reëel regime in LMNP. Anderzijds is de marktwaarde ook gebaseerd op het moment van uw keuze voor dit fiscaal regime, en niet het moment van de aankoop!
tierra mallorca rgJ1J8SDEAY unsplash

Fiscaliteit bij LMNP en BTW-recuperatie

Wanneer een financiële transactie plaatsheeft tussen particulieren en professionals, heft de overheid een belasting: de BTW (Belasting op de Toegevoegde Waarde).

Heeft de transactie plaats tussen twee particulieren, dan is er geen BTW, en moet de BTW ook niet fiscaal gerecupereerd worden.

Daarom zal bij LMNP de BTW betaald bij de aankoop van het vastgoed recupereerbaar zijn in een aantal specifieke gevallen.

Wanneer kan men BTW recupereren bij LMNP?

Om BTW te kunnen recupereren bij LMNP, mag het vastgoed nooit eerder verkocht geweest zijn en moet de aankoop direct bij de promotor gebeuren.

Voor het vastgoed geldt het volgende:

  • Nieuwbouw (minder dan vijf jaar oud en nooit verkocht);
  • Een service residentie (residenties voor toeristen, studenten of bejaarden…), die minstens drie diensten voorstelt aan haar doelpubliek, zoals gespecifieerd in de wet (onthaal, ontbijt, huislinnen, poetsdienst…);
  • Het beheer wordt toevertrouwd aan een professional voor minstens negen jaar en er wordt 5,5% BTW aangerekend op de huurgelden en 10% BTW op de diensten;
  • Het vastgoed wordt voor minstens 20 jaar behouden (de sanctie hiervoor is dat de BTW pro rata zal terug geclaimd worden).

Hoeveel BTW kan men recupereren bij LMNP?

De verkoopprijs van het vastgoed zal 20% BTW bevatten die de promotor zal moeten terugstorten aan de Staat Als U dus het statuut van LMNP heeft en dat U in vastgoed investeert dat U 10 jaar in beheer plaatst, dan zal U zo een 16% van de aankoopprijs recupereren.

Voorbeeld

Prijs van het vastgoed zonder BTW: 200.000 euro

BTW (20%): 40.000 euro

Prijs van het vastgoed BTW inclusief: 240.000 euro

U zal 40.000 euro op de 240.000 kunnen recupereren, of ongeveer 16%.

Hoe recupereert U de TVA in LMNP?

Heeft U al het statuut van LMNP? Als U BTW wil recupereren moet U volgende documenten aan de belastingdienst bezorgen:

  • Het ingevulde formulier 3519;
  • De notariële akte van het goed;
  • Een kopie van het huurcontract (bewijst het beheer door een professional);
  • De afrekening van de notaris.

U zal de terugbetaling van de belastingen ontvangen binnen een termijn van ongeveer 6 maanden.

Wil je meer informatie?

Aarzel niet om het contactformulier in te vullen, wij zullen u zo spoedig mogelijk antwoorden

Gidsen die ook voor u van belang kunnen zijn