Het is duidelijk dat de fiscale behandeling van LMNP is dan die van kale huur. Door voor het reële regime te kiezen, kunt u waarschijnlijk een aanzienlijk bedrag aan belasting op uw huurinkomsten besparen dankzij de afschrijvingen.

Bovendien kunt u onder bepaalde voorwaarden zelfs enkele duizenden euro's op uw investering verdienen door de btw terug te vorderen!

Hoe kunt u profiteren van aftrekbare afschrijvingen en de terugvordering van BTW in LMNP?

Hier is alles wat u moet weten over het principe van afschrijving en BTW-terugvordering in LMNP...

Goed om te weten:
De in dit artikel genoemde belastingvoordelen zijn voorbehouden aan belastingplichtigen die hun fiscale woonplaats in Frankrijk hebben.

Belastingheffing in LMNP onder het reële stelsel

Als u als particulier investeert in een gemeubileerde huurwoning en uw jaarlijkse huurinkomsten niet meer dan 23.000 euro bedragen, hebt u fiscaal gezien de status van niet-professionele gemeubileerde verhuurder.

Dit statuut, dat in 1949 werd gecreëerd, is bijzonder voordelig vanuit fiscaal oogpunt, omdat u zo kunt ontsnappen aan belastingnissen van 10.000 euro en het kan worden toegepast op meerdere verhuringen.

De LMNP-inkomsten (huur) worden ingedeeld bij de Industriële en Commerciële Winst (BIC).

Verschil tussen het reële en het microbiële stelsel in LMNP

Bij niet-professionele gemeubileerde verhuur hebt u twee fiscale mogelijkheden: het reële regime of het microbic-regime.

Het verschil tussen de twee regelingen is hoofdzakelijk het bedrag van de belastingaftrek (het bedrag dat wordt afgetrokken van de huur die u in de loop van het jaar hebt ontvangen om het bedrag te onthullen waarover u daadwerkelijk belasting zult moeten betalen).

Belastingstelsel	Belastingaftrek	Huur drempel LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)	Huur drempel LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Micro-bic	Forfaitaire : 50 % (71 % indien kamer met ontbijt of toeristenverblijf)	minder dan 23 000 € per jaar	minder dan 72 600 € per jaar (176 200 € indien kamer met ontbijt of toeristenverblijf)
Onroerendgoedregeling	Aftrek van kosten en afschrijvingen in verband met het gehuurde goed	minder dan € 23.000 per jaar	vanaf € 72.600 per jaar (€ 176.200 indien bed and breakfast of toeristenverblijf)

Als u geen specifiek verzoek indient, valt u onder de micro-BIC-regeling van het LMNP, aangezien de status vereist dat u in een belastingjaar niet meer dan € 23.000 aan ontvangen huur ontvangt. Indien dit niet het geval is, schakelt de gemeubileerde verhuurder over naar de LMP-status (Loueur Meublé Professionnel).

Als u kiest voor het echte regime, moet u weten dat het 2 jaar geldig is, met stilzwijgende verlenging voor dezelfde periode.

LMNP-belasting: aftrekbare uitgaven onder het echte stelsel

Als u zo weinig mogelijk belasting wilt betalen, dan is kiezen voor de werkelijke regeling de beste oplossing.

Dankzij de reële regeling kunt u alle exploitatiekosten van uw onroerend goed cumuleren en aftrekken van uw belastingjaar:

• Belastingen (onroerendgoedbelasting, woningbelasting, onroerendgoedbelasting voor ondernemingen);
• Kosten van mede-eigendom ;
• Leningrente en administratiekosten (indien de lening in de loop van het jaar is aangegaan);
• Verzekering van het eigendom;
• Elektriciteit
• Onderhoud en kleine herstellingen
• Bemiddelings- of huurbeheervergoedingen
• Telefoon & internet

Deze lijst is niet uitputtend. Om ze te kunnen verantwoorden, moeten de facturen een datum hebben die gelijk is aan of later valt dan de begindatum van de activiteit. Werken of meubilair van meer dan 600 euro moeten namelijk als af te schrijven kosten worden geboekt (zie volgende alinea).

Bovendien trekt u een bedrag af dat overeenkomt met het waardeverlies van uw eigendom en de inrichting ervan in de loop van de tijd: dit is de afschrijving. Dit is waar het echte regime van groot belang is! Dankzij de afschrijving kunt u uw belasting verminderen of zelfs volledig afschaffen (op het gedeelte dat betrekking heeft op de gemeubileerde huur)!

Hoe werkt de afschrijving in LMNP?

Wat is afschrijving in LMNP?

Het belastingstelsel van de LMNP biedt u de mogelijkheid om alle reële of fictieve uitgaven in verband met uw investering in een gemeubileerde woning af te trekken, waardoor uw belastbaar inkomen dat hoger is dan een bedrag van 600€ kan worden verlaagd.

Terwijl reële uitgaven gemakkelijker te verantwoorden zijn, is het principe van de afschrijving meer theoretisch. In feite komt het overeen met een "niet-materiële" uitgave. Kiezen voor de reële regeling en dus voor afschrijving zal waarschijnlijk de ideale oplossing zijn, afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Laten we, om deze theorie beter te begrijpen, afschrijving definiëren als het financiële verlies dat verband houdt met de veroudering van onroerende en roerende goederen.

Opgemerkt zij dat u, om in aanmerking te komen voor de aftrek van afschrijvingen in LMNP, moet hebben gekozen voor het reële stelsel en niet voor het microbiële stelsel.

Wist je dat?
De aftrek van afschrijvingen kan niet tot een tekort leiden en van het totale inkomen worden afgetrokken. Het belaste deel van de huur kan echter volledig worden geëlimineerd en het overschot kan worden overgedragen naar de winst van de volgende jaren!

Wat kan worden afgeschreven in LMNP?

De algemene belastingwet bepaalt dat alles kan worden afgeschreven als het langer dan 1 jaar wordt gebruikt (grote apparaten, meubilair, beddengoed, renovatiewerkzaamheden, muren, enz.) en het bedrag van de uitgave hoger is dan 600 euro. Al deze uitgaven moeten worden vermeld in de belastingaangifte nr. 2042 C-PRO om van het belastbaar inkomen te kunnen worden afgetrokken.

De enige uitzondering is de grond waarop uw eigendom is gebouwd. Volgens de belastingdienst is er bij grond geen sprake van waardeverlies in de tijd. Daarom zult u nooit 100% van de aankoopprijs van uw onroerend goed kunnen afschrijven, een aftrek van ongeveer 20% van de aankoopprijs zal worden toegepast op de waarde van de grond.

Hoe lang is de afschrijvingstermijn in LMNP?

De belastingdienst stelt de regels vast voor de afschrijvingstermijnen van elk goed of meubelstuk. Deze perioden komen ongeveer overeen met het gebruik dat wij er in de loop der tijd van maken:

• Tussen 25 en 40 jaar voor onroerend goed (exclusief grond);
• Tussen 5 en 15 jaar voor meubilair (sofa, tafel, bed, enz.);
• Tussen 10 en 20 jaar voor werken (schilderen, parket, dakbedekking, enz...).

Bijvoorbeeld

• Beddengoed: 6 jaar
• Woonkamer tafel: 10 jaar
• Sofa: 12 jaar
• Schilderwerk: 10 jaar
• Parket: 15 jaar

Dankzij dit afschrijvingsmechanisme zal de gemeubileerde huurder naar schatting in 8 van de 10 gevallen minder belasting betalen in het echte stelsel dan in het micro-BIC-stelsel.

Het principe van het tekort in LMNP

Soms kan de afschrijving resulteren in een tekort dat opzij kan worden gezet voor toekomstige jaren wanneer u winst maakt. Opgemerkt zij dat er geen tijdslimiet is voor het gebruik van uw geaccumuleerde ongebruikte afschrijving.

Voorbeeld van afschrijving in LMNP

Als u een sofa koopt voor € 3000, kunt u ongeveer € 250 per jaar aftrekken van uw belastbaar huurinkomen als afschrijving gedurende 12 jaar. Je zou ook kunnen zeggen dat het essentieel is om de aankoopfacturen van je meubels te bewaren als je van plan bent om te investeren in LMNP! De belastingdienst kan hiernaar vragen bij een controle.

Dit is een vereenvoudigd voorbeeld om het principe van de afschrijving te begrijpen. Voor meer nauwkeurigheid kunt u dus een beroep doen op een registeraccountant die u het afschrijvingspercentage en de door de belastingwet opgelegde duur zal meedelen.

Goed om te weten:
De afschrijving begint niet wanneer u het onroerend goed koopt, maar wanneer u kiest voor het echte LMNP-regime. Anderzijds is de marktwaarde ook die van het moment dat u voor deze belastingregeling kiest en niet op het moment van aankoop!

LMNP-belasting en BTW-terugvordering

Wanneer een financiële transactie plaatsvindt tussen particulieren en beroepsbeoefenaren, heft de overheid een belasting, dit is de BTW (belasting over de toegevoegde waarde).

Wanneer de transactie tussen twee natuurlijke personen plaatsvindt, behoeft deze belasting niet voor belastingdoeleinden te worden geïnd.

Daarom kan in LMNP de BTW die is betaald bij de aankoop van een onroerend goed, in specifieke situaties worden teruggevorderd.

Wanneer kan BTW worden teruggevraagd in LMNP?

Om de BTW in LMNP terug te krijgen, mag het onroerend goed nooit zijn verkocht en moet het rechtstreeks van de projectontwikkelaar zijn gekocht.

Meer precies, het eigendom moet :

• Nieuw (minder dan 5 jaar oud en nooit verkocht);
• Een dienstwoning (toeristenresidentie, studentenresidentie, seniorenresidentie, enz.) die aan de beoogde clientèle ten minste 3 diensten aanbiedt, van de 4 die in de wetgeving worden genoemd (receptie, ontbijt, linnengoed, schoonmaak, enz.);
• Het beheer wordt toevertrouwd aan een professional voor een minimum van 9 jaar en draagt de BTW op de huurprijzen aan 5,5% en 10% op de diensten;
• Ten minste 20 jaar bewaard (anders wordt de BTW pro rata terugbetaald).

Wat is het bedrag aan BTW dat in LMNP kan worden teruggevraagd?

In de verkoopprijs van het onroerend goed zal een BTW van 20% zijn begrepen, die de projectontwikkelaar aan de staat zal moeten terugbetalen. Dus als u de LMNP-status hebt en investeert in een onroerend goed dat 10 jaar in exploitatie wordt gehouden, zult u ongeveer 16% van de aankoopprijs kunnen terugkrijgen.

Voorbeeld:

Prijs van het pand vóór belastingen: € 200.000

BTW-bedrag (20%): € 40.000

Prijs van het pand inclusief BTW: € 240.000

U zult 40.000 euro van de 240.000 euro kunnen terugvorderen, d.w.z. ongeveer 16%.
Hoe kan ik de BTW in LMNP terugvorderen?

Als u al de LMNP-status hebt, moet u om de btw-teruggave te verkrijgen het volgende naar het belastingkantoor sturen

• Het ingevulde 3519-formulier;
• De notariële akte van het eigendom;
• De kopie van het handelshuurcontract (als bewijs van het beheer door een professional);
• De verklaring van de notaris.

U ontvangt de teruggaaf van het belastingkantoor binnen ongeveer 6 maanden.