On connait la vente en l’état de futur achèvement (VEFA) par laquelle le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix aux mesures de l’avancement des travaux, et ce, par application de l’article 1601-3 du code civil.

En général le promoteur se porte acquéreur du foncier par un acte de vente classique. Nos voisins belges et hollandais principalement ont toutefois pensé à une réglée d’acquisition du foncier singulière. Il s’agit de coupler la VEFA à un bail emphytéotique ou un bail à construction portant sur le foncier.
Le promoteur vendeur n’est pas propriétaire du terrain d’assiette mais est titulaire de droits réels qu’il tient de son bail (emphytéotique ou à construction).

Dans ce schéma, le promoteur est preneur à bail et s’engage à l’égard de son propriétaire bailleur à édifier des constructions sur le terrain. Le promoteur n’est en réalité que preneur à bail de droits réels qu’il va céder aux futurs acquéreurs, l’acte de VEFA incluant donc une cession de droits réels au profit des acquéreurs.

Ce mécanisme est rendu possible par la définition même de l’article 1601-3 du code civil qui n’évoque que le transfert de droit sur le sol et n’exige donc pas que le vendeur soit pleinement propriétaire du foncier.

Toutefois, par définition, le bail est conclu à durée déterminée et donc la vente qui lui est accolée également. Il y a donc transfert immédiat à l’acquéreur d’un droit réel sur le terrain d’assiette du projet puis de la propriété des ouvrages au fur et à mesure de leur construction.
Un point à avoir à l’esprit : le bail étant limité dans le temps, la VEFA l’est également. Elle est donc limitée à la durée du bail car nul ne peut céder plus de droits qu’il n’en détient.

Par ailleurs, l’acquéreur en VEFA étant devenu titulaire de droits réels, à la cession du bail lui-même, il est tenu des obligations du preneur à bail, à savoir le maintien des constructions au bon entretien et les réparations qui s’imposent.

Il s’agit donc d’ « une VEFA particulière » qui voit le jour en France et mérite d’être développée par les promoteurs grâce à la flexibilité qu’elle permet et l’innovation qu’elle implique.
La Jurisprudence ne s’est pas encore prononcée sur ce mécanisme mais laisse augurer de beaux projets immobiliers à venir. Une nouvelle ère de montage immobilier se profile sous l’œil averti des notaires et avocats protecteurs de la validité juridique de leurs actes et des intérêts de leurs clients.
A suivre donc l’accueil qui en sera fait notamment par les acquéreurs encore très attachés à la notion classique de la propriété reconnue par l’acte de propriété qui fait foi et délimite le contour de leurs droits.

Delphine Nowak (avocat associé Bignon Lebray)