Toeristische residenties volgens de wet Bouvard: hoe zit het anno 2021?

De wet Censi-Bouvard (een systeem van belastingvermindering) is verlengd tot 31 december 2021 en is heel wat geëvolueerd sinds 2009, toen hij in werking trad. De wet sluit sinds 2017 toeristische residenties uit, wat heel wat investeerders heeft teleurgesteld. Als U echter een investering in een toeristische residentie plant, bestaat er een mogelijkheid tot verzaken aan het systeem, wat in sommige gevallen toch aantrekkelijk kan zijn.

Kan men Censi-Bouvard en het statuut van LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel: ingericht verhuurverblijf voor niet-professioneel doeleinde) cumuleren? In welke mate kan men investeren in een toeristische residentie en toch belastingvrijstelling genieten?

Laten we het systeem Censi-Bouvard anno 2021 en de alternatieven voor Franse belastingplichtigen voor investeringen in toeristische residenties onder de loep nemen!

Goed om weten:
De fiscale voordelen vermeld in dit artikel zijn voorbehouden aan belastingplichtigen met een fiscale woonplaats in Frankrijk.

Wat betekent de wet Censi-Bouvard in 2021?

De fiscale voordelen van Censi-Bouvard

De wet Censi-Bouvard is een systeem dat toelaat een belastingvermindering van 11% te verkrijgen op de aankoopprijs (exclusief BTW) van vastgoed gedurende 9 jaar. Er bestaat wel een limiet van 300.000 euro. U kan echter investeren in vastgoed waarvan de aankoopprijs boven deze limiet ligt en toch genieten van het belastingvoordeel voor het deel tot 300.000 euro.

De belastingvermindering van 11% is lineair voor 9 jaar, dit wil zeggen dat U jaarlijks maximaal kan genieten van een vermindering van 3.666 euro. Als deze vermindering groter is dan de te betalen belasting, heeft U de mogelijkheid om ze uit te stellen naar de 6 volgende jaren.

Voorbeeld
Voor vastgoed waarvan de aankoopprijs (excl. BTW) 210.000 is, geniet U van een belastingvermindering van 2566 euro per jaar (210.000 x 11%/9) gedurende 9 jaar.

Terugvordering van BTW binnen de wet Censi-Bouvard

De wet Censi-Bouvard laat U toe om BTW terug te vorderen ten belope van 20% van de aankoopprijs van uw vastgoed. Dit kan echter slechts op voorwaarde dat het gaat om een investering in een serviceresidentie: het logement moet verhuurd worden door een uitbater en de flat moet minstens drie van de volgende diensten leveren:

  • Poetsdienst
  • Verstrekking van huislinnen
  • Onthaal
  • Ontbijtservice

Aanvaardingscriteria voor Censi-Bouvard in 2021

Om van de voordelen van Censi-Bouvard te kunnen genieten in 2021 gelden volgende voorwaarden:

  • Het moet gaan om een investering in een serviceresidentie (voor studenten, bejaarden, personen met een handicap, of personen die specifieke goedgekeurde zorgen nodig hebben);
  • Het vastgoed moet nieuw zijn, bijna afgewerkt of gerenoveerd zijn sinds minder dan 15 jaar;
  • Het vastgoed moet gemeubeld zijn en verhuurd worden onder het regime van (Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP);
  • De verhuur van het vastgoed moet uitbesteed worden aan een uitbater via een handelshuurovereenkomst van minstens 9 jaar;
  • Het vastgoed moet te huur gesteld worden gedurende het jaar volgend op de oplevering.
Goed om weten:
In tegenstelling tot andere belastingvrijstellingsmaatregelen bestaan er bij Censi-Bouvard geen criteria over zones, huurplafonds, of middelen van de huurder. Anderzijds kan U met de wet Bouvard verscheidene investeringen doen gedurende hetzelfde jaar (de toepassing van de belastingvermindering van 11% zal altijd plaatshebben zolang alles samen maximaal 300.000 euro bedraagt).
Etoile de Mer A32 006

De wet Censi-Bouvard en LMNP: kan men de fiscale voordelen cumuleren?

Het is mogelijk om de voordelen te cumuleren!

Het is mogelijk om het statuut van Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en de wet Censi-Bouvard te combineren. Het is zelfs verplicht om het statuut van LMNP te hebben om te kunnen genieten van de wet Censi-Bouvard.

De fiscale basiscriteria van het statuut van LMNP en het systeem Bouvard zijn dan ook identiek, namelijk:

  • Het gemeubeld vastgoed dat verhuurd wordt moet voldoen aan de fatsoensnormen voor een minimale meubilering;
  • De huurinkomsten van het gemeubeld vastgoed mogen jaarlijks niet meer dan 23.000 euro bedragen;
  • De inkomsten uit de verhuur van het gemeubeld vastgoed moeten minder dan de helft van het gezinsinkomen bedragen;
  • De huurinkomsten worden belast in de categorie van de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Bij Censi-Bouvard verzaakt U echter aan de afschrijving van het vastgoed

Ondanks het feit dat U de fiscale voordelen van Censi-Bouvard en LMNP kan cumuleren, moet U op de hoogte zijn dat het dan niet mogelijk is om uw afschrijvingen op het vastgoed af te trekken zoals bepaald in het zogenaamde reëel regime. U zal dan inderdaad ergens moeten overwegen dat de jaarlijkse belastingvermindering van 11% op de prijs van het vastgoed bij Censi-Bouvard de afschrijving ervan vervangt.

Goed om weten:
Als de aankoopprijs van het vastgoed dat U koopt onder Censi-Bouvard meer dan 300.000 euro bedraagt, dan is een aftrek van afschrijvingen wél mogelijk voor het gedeelte boven dat bedrag. Bovendien laat Censi-Bouvard ook toe het meubilair af te schrijven!
Tresors dOpale alentours 021

Betaalt U veel belastingen? Kies dan voor een investering in een toeristische residentie!

We hebben gezien dat U bij een investering in een toeristische residentie in 2021 de mogelijkheid niet meer hebt nog te genieten van de voordelen van de wet Censi-Bouvard. En tóch zal U in bepaalde gevallen minder belasting betalen door te investeren in een toeristische residentie, zelfs zonder te genieten van de belastingvermindering van 11%! We bekijken de fiscale voordelen van een investering in toeristische residenties nader.

Ligt uw marginale aanslagvoet boven de 30%? Dan is Censi-Bouvard misschien niets voor U…

Is de belastingvermindering van 11% de moeite waard om te verzaken aan aftrekbare afschrijvingen van het vastgoed op basis van geinde huurgelden? In het geval van Censi-Bouvard gaat het om een reductie op het bedrag van uw eindbelasting, terwijl aftrekbare afschrijvingen gebaseerd zijn op de verhuuractiviteiten.

Als uw TMI (Taux Marginal d’Imposition, marginale aanslagvoet) boven de 30% ligt zullen uw huurinkomsten een belangrijke belasting genereren. In zo een geval kan het soms interessanter zijn om uw belastbare inkomsten te verminderen (dus uw huurgelden) in plaats van de belasting zelf, aangezien deze al de impact van de marginale aanslagvoet zal hebben ondergaan.

Als U investeert in een toeristische residentie en kiest voor LMNP in reëel regime, dan kan de afschrijving van het vastgoedin belangrijke mate uw belastbare huursommen verminderen of ze zelfs tot nul herleiden door alle kosten verbonden aan het vastgoed in aftrek te nemen.

Als U kiest voor de wet Bouvard, zullen de huurgelden die U int een hogere belasting genereren dan in het regime van LMNP voor een toeristische residentie (omdat de vermindering lager zal zijn dan met de aftrek van de afschrijvingen). Als uw aanslagvoet boven de 30% ligt, is het dus mogelijk dat de reductie via Censi-Bouvard onvoldoende is. In dat geval profiteert U beter van de voordelen om in een toeristische residentie te investeren, omdat U de geinde huurgelden volledig kan de-fiscaliseren en ook nog BTW kan recupereren.

De voordelen van een investering in een toeristische residentie

We hebben net bekeken dat een investering in een toeristische residentie U de mogelijkheid niet biedt om van de vermindering van 11% op de aankoopprijs te kunnen genieten. Deze investering laat U wél toe om geen belasting te moeten betalen op de huurgelden.

Bovendien zijn er een aantal andere voordelen verbonden aan een investering in een toeristische residentie binnen het systeem van LMNP:

  • Het LMNP-regime ‘micro-BIC’ bij toeristische residenties is voordelig, omdat het U in staat stelt om te genieten van een forfaitair ‘abattement’ (vermindering) ten belope van 71% op de huurgelden, als U niet kiest voor het reëel regime. Het is een veel eenvoudiger regime (waarvoor je geen expert-boekhouder nodig hebt), en het abattement is hoger voor LMNP dan voor andere serviceresidenties (50%).
  • U kan de BTW van 20% op de aankoopprijs recupereren, net zoals bij Censi-Bouvard.
  • Toerisme is een bloeiende sector. De huurgelden liggen er gemiddeld hoger in vergelijking met standaard huurprijzen. Het gaat dus om een rendabele transactie!
  • Geen onbetaalde huur, geen ‘huurvakanties’, want U verhuurt direct aan een uitbater via een handelshuurcontract.
  • U moet geen beheer voorzien, de uitbater neemt alle contact met de klanten ter harte (plaatsbeschrijving, bezoeken, betaling…)

Tot slot: investeren in een standingvolle,nieuwe residentie aan zeeis meer dan een rendabele transactie, zonder van de wet Censi-Bouvard te genieten. Sommige exploitanten laten U immers toe om van het logement te genieten gedurende een bepaalde periode zodat U ook van uw eigen ontspanning verzekerd bent!

Wil je meer informatie?

Aarzel niet om het contactformulier in te vullen, wij zullen u zo spoedig mogelijk antwoorden

Gidsen die ook voor u van belang kunnen zijn